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华夏幸福环京5项目“卖身”查询拜访:部分地块持有不足一年,或为缓解资金压力

来源:财经精选 编辑:admin 时间:2018-11-14 16:11
  • “如今华夏幸福在环京就是卖卖卖,目标就是回款”。
  • 华夏幸福并不如许认为。
  • 上述让渡地块,华夏幸福持有不满一年,旋即平价出手。

  文、图/岳家琛编/李悫

  “如今华夏幸福在环京就是卖卖卖,目标就是回款”。10月23日,华夏幸福大厂公司一员工告诉搜狐财经“公司深读”。

  10月下旬,搜狐财经“公司深读”访问发明,从大厂县到固安、涿州、廊坊城区,华夏幸福的房地产项目全部在降价。

  10月9日,华夏幸福将环北京区域的涿州、大厂、廊坊、霸州五个项目共计10宗地盘,以32.34亿元转手万科。上述地块总面积33.9万平方米,均为通俗室庐用地,华夏幸福持有6个月到14个月时光不等。

  ?(华夏幸福让渡给万科的10宗地盘取得时光)

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  9月,华夏幸福控股股东华夏控股则选择转向安然资管让渡19.70%股份,以获取137.7亿元资金。

  无论是让渡持有的地盘,照样降价卖房,出让股权,华夏幸福都是为了回笼资金。华夏幸福2018年三季报显示,本年前9月,华夏幸福经营活动产生的现金流净额为-76.6亿元;为了偿债务,截至三季度末,华夏幸福泉币资金379.07亿元,大幅跌44.34%。

  卖、卖,卖

  万科并不是华夏幸福接触的独一接盘者。

  据一位京津冀地家当内人士向搜狐财经“公司深读”泄漏,孔雀城早在岁首?年代开端就在打包部分资产寻求出售或者合作,个中既包含未开辟地盘,也包含室庐项目。

  上述业内人士称,其在本年4月就获悉,华夏幸福先后与部分房企签订计谋合作协定,并与阳光城就环京区域部分孔雀城项目展开深度洽商。

  不过这一合作如今无法从公开渠道查询到后续进展。直到本年10月,华夏幸福终于迎来了新的买家——地产龙头万科。

  搜狐财经“公司深读”查询查询地盘应用权招拍挂出让成交信息发明,在同万科的交易中,华夏幸福并未从这些地盘赚到若干差价。

  图说:大厂孔雀城沙盘。图中正中为大厂平易近族宫,左侧1.2期项目邻近地块如今让渡为万科所有。图中沙盘显示的门路今朝尚未成型,多为断头路)

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  以上述大厂地块为例,大厂涉及让渡的有4块,包含大厂平易近族宫邻近的2块和大厂至喷鼻河公路沿线的2块,均为华夏幸福在2018年4月才取得,共约12.7万平方米。

  华夏幸福拿下上述4地块成本为12.87亿元。即每平方米成本约9867元。这与华夏幸福转手万科的地盘均价几乎相当。

  大厂平易近族宫邻近让渡给万科的地块今朝还都是荒地,除了平易近族宫和装潢豪华的华夏幸福孔雀城售楼处外,周边荒草丛生,断头路到处可见。

  除大厂地块外,华夏幸福让渡给万科地盘中,单块地盘面积最大的位于廊坊城区。10月19日,搜狐财经“公司深读”实地探访发明,该地块位于开辟区富士康南门,在本地人看来地位不差。

  华夏幸福出让万科地盘中面积最大的一块,位于廊坊富士康对面)

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  据财经精选报道称,廊坊项目华夏幸福地盘拍得价格13.86亿元,本次与万科的交易价款11.56亿元。万科将持有廊坊公司80%股权。

  此外,本次与万科交易还涉及的地盘包含涿州的三宗,霸州的两宗,地盘面积分别约6.34万平方米和7.85万平方米,亦为平价让渡。

  上述让渡地块,华夏幸福持有不满一年,旋即平价出手。

  对于已经建成的室庐项目,华夏幸福则在经由过程降价发卖策略,加快回款力度。

  搜狐财经“公司深读”访问发明,从大厂县到固安、涿州、廊坊城区,华夏幸福的房地产项目全部在降价。

  为了快速卖房回款,万科接盘不测成为华夏幸福孔雀城发卖人员的发卖噱头,以突浮如今华夏幸福楼盘的高性价比。

  它们替购房者算了一笔账:华夏幸福卖给万科的地盘价格并不菲,加上建筑、精装、人力、营销等费用,将来万科拿地今后开辟室庐的单位成本或接近2万元。

  而10月20日搜狐财经“公司深读”访问的华夏幸福大厂孔雀城中心公园项目精装房售价已跌至1.1万,仍鲜有购房者问津。

  据搜狐财经“公司深读”懂得,上述项目于2018年3月开盘,当时的价格是1.8万,仅仅半年时光已跌去三分之一。而在两年前,大厂地区房价最高曾达到3万多一平米。

  孔雀城中心公园售楼处,所卖的项目如今房价已降至1.1万,半年时光跌幅跨越三分之一)

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  在廊坊城区,华夏幸福同样面对困境。10月19日,搜狐财经“公司深读”访问廊坊城北的孔雀城悦府项目,该项目如今房价跌至1.8万每平米。

  华夏幸福的事迹数据也显示,其在环京地区的发卖已今非昔比。2018年7-9月,华夏幸福在廊坊发卖面积1.42万平方米,大厂14.79万平方米,喷鼻河27.04万平方米。

  而2016年7-9月,华夏幸福在环京的发卖面积:廊坊35.44万平方米,大厂87.31万平方米,喷鼻河73.14万平方米。

  发卖面积大幅降低的同时,华夏幸福在环京地区开辟的项目总建筑面积并未降低。2016年7-9月,华夏幸福在环京地区的总建筑面积分布上,廊坊844.74万平方米,大厂878.46万平方米,喷鼻河371.47万平方米。

  到2018年7-9月,华夏幸福在廊坊的总建筑面积仍高达1075.63万平方米,大厂则为720.3万平方米,喷鼻河368.61万平方米。

  华夏幸福是否缺钱?

  无论是让渡持有的地盘,照样降价卖房,华夏幸福都是为了回笼资金。

  早在本年4月13日,上交所就曾发函18问华夏幸福,重点存眷华夏幸福资金流状况。

  根据2017年财报,华夏幸福投资活动产生的现金流净额为-200.03亿元,资产负债率达到81.1%。相较之下,2017年,华夏幸福应收账款189.1亿元,同比暴涨99.04%,远远高于收入同比增长的10.8%。

  对此,华夏幸福解释称,园区结算收入大幅增长,对应应收当局园区结算款增长所致。言外之意,处所当局欠华夏幸福的钱在增长。

  华夏幸福2018年三季报显示,本年前9月,华夏幸福经营活动产生的现金流净额为-76.6亿元。

  截至2018年第三季度,华夏幸福的泉币资金379.07亿元,大幅跌44.34%,其解释称系了偿债务所致。

  与其它房地产公司的融资手段不合,2017年报显示,华夏幸福的银行贷款只占37%阁下,而债券占44%,信任、资管等融资对象占18%。;比拟之下,万科80%的资金依附银行。

  廊坊孔雀城悦府项目,该项目如今降至1.8万)

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  2018年上半年,华夏幸福及子公司发行84亿元公司债券,25亿元超短期融资券,2亿美元境外债。

  本年9月11日,华夏幸福还经由过程控股股东让渡股权的方法,从安然资管处获得137.7亿元资金。根据股份让渡协定,华夏幸福控股股东华夏控股向安然资管让渡19.70%股份,让渡价格为23.655元/股。

  让渡完后,加上接洽关系方此前就持有的0.18%股份,安然资管一共持有华夏幸福19.88%股份,成为华夏幸福第二大股东,华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%。

  安然的入股,附带事迹请求。根据对赌协定,将来三年光光阴夏幸福以2017年度净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

  假如将来盈利没有达到上述数字的95%,大股东华夏控股将进行现金补偿。

  华夏幸福最新三季报显示,本年前三季度其实现归属上市公司股东净利润78.78亿,比上年度末增长26.49%。按照对赌协定,华夏幸福须要在第四时度有跨越35.37亿元的净利润。

  但发卖数据显示,华夏幸福2018年第三季度发卖额272.02亿元,同比削减了10.49%。

  家当城异地复制之问

  环京楼市异常昏暗。无奈之下,华夏幸福只得放弃曾经的“大本营”,走出京津冀。

  2018岁首?年代,华夏幸福将本来用于河北固安和大厂5个孔雀城的40亿资金,调拨到了浙江、河南和安徽,欲望在外埠复制之前的成功。

  11月1日,在给搜狐财经“公司深读”的答复中,华夏幸福称,非京津冀区域前三季度实现发卖面积443万方,占总发卖面积比例达到46%,较客岁同期增长90%。环南京、环郑州、环杭州区域1-9月发卖面积占比分别达到13%、11%、7%,环合肥、环武汉区域开端供献。

  固顺家当新城,在华夏幸福看来也是一个可以复制到全国的模式。截止2017岁尾,华夏幸福共构造家当新城79个,家当小镇24个,遍布全国12个省份、45个城市、81个区域。

  华夏幸福答复搜狐财经“公司深读”称,2018年前三季度,华夏幸福新签PPP项目合作协定共17个,包含14个家当新城项目和3个家当小镇项目,个中有13个位于非京津冀区域。

  然而,被华夏幸福奉为经典的家当新城模式,在外埠却遭受了挫折。

  据《财经精选》报道,在江苏镇江,华夏幸福曾在完成一级地盘整顿拆迁完毕后,被本地当局告诉,它们无法不让本地开辟商介入此项目标招拍挂。在竞拍现场,华夏幸福最终超价格预期拿下了被敌手们轮番竞价后的地盘。

  《财经精选》报道称,华夏幸福的家当引入以第一、二家当为主。而在上海与深圳周边,当局的诉求是可以或许大范围导入第三家当。在北京周边,无论是固安照样大厂,本地当局在招商引资上均较为被动,华夏幸福得以发挥能动性。但在上海与深圳周边,无论是姑苏、昆山照样珠海、东莞,本地当局机制灵活,家当招商才能并不亚于华夏幸福。

  一个数据是,华夏幸福披露的2018年7-9月经营情况显示当期家当园区结算收入额实现增长,为56亿元,同比增长8.74%。房地产开辟签约发卖额208.18亿元,同比降低15.27%。

  “华夏幸福在环京占据绝对优势,不买固安,就买大厂,不买大厂,就买涿州,反正都是孔雀城的,但环上海有很多选择”。华夏幸福固安一位工作人员对搜狐财经“公司深读”解释。

  “非典范”开辟模式

  作为一家全国前十的房地产企业,华夏幸福的地盘成本并不算高,甚至不在前五十企业之列。但华夏幸福对资金的需求却一向不减,这与其家当园区模式不无关系。

  “早期做房地产也是必不得已,家当新城前期投入比较大”。华夏幸福总裁孟惊在此前接收媒体采访时解释。

  家当园区的生意肇端于2002岁首?年代的一天。廊坊市当局官员召集包含华夏幸福在内的河北五大开辟商,表达了对标姑苏工业园区,欲望把下辖固安县成长起来,并赐与政策支撑的意愿。

  最终,华夏幸福与固安县当局签订了60平方公里、刻日50年的开辟协定。

  这是华夏幸福投身家当新城之初。王文学力排众议,背注一掷将全部身家投入进固顺家当园区。据财新2017年3月的报道,固安县财务局一位负责人表示,十多年来华夏幸福累计在固安投资320亿元。

  家当园区板块的营收重头,是经由过程招商引资获取的家当成长办事费。

  据华夏幸福总裁孟惊此前接收媒体采访介绍,在与当局合作开辟家当园中,华夏幸福负责制订园区的定位、筹划,并出资扶植园区的门路、绿化、管网等基本举措措施。

  廊坊市广阳区新华路169号,廊坊市委党校大院,院内右侧一栋蓝色四层小楼,属于华夏幸福)

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  之后,华夏还负责园区的┞沸商引资、家当导入。每落地完成一个项目,当局需向华夏幸福付出落地投资额45%的费用,以及将来必定比例的税收提计,这构成了华夏幸福家当新城营业的重要利润来源。

  而在家当园项目本质推动时,华夏幸福起首会与本地当局签约排他协定,拿下片区一级开辟权;接着在对园区进行筹划整顿配套举措措施扶植的同时,进行招商引资;然后在家当园区周边获取贸易室庐用地发卖获利。

  “其实华夏幸福一向存在家当新城和室庐的抵触,老板说卖房子是为了更好的构造家当新城,然则很多人诟病华夏幸福是在借着家当新城的名义卖房”。10月18日,一位在涿州工作的华夏幸福员工对搜狐财经“公司深读”说。

  “应收账款增长,解释华夏幸福家当园区这块营业,有收入没现金流入,真正赚钱的┞氛样房地产发卖”。上述华夏离人员工说。

  华夏幸福并不如许认为。11月1日,华夏幸福答复搜狐财经“公司深读”表示,截至本年9月底,公司预收账款达到1525亿元,估计将在将来二三年内慢慢结转为公司的营业收入与利润。

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